Najem okazjonalny — особый вид срочной аренды жилья в Польше с заранее подготовленным комплектом документов. Он не отменяет права арендатора и не означает «мгновенное выселение». В руководстве объединены официальный порядок, статистика за 2024 год, данные 3 652 оплаченных заказов и выводы из десяти обезличенных практических ситуаций Roman & Masza.
Что показывают официальные данные и 3 652 заказа Roman & Masza
По последнему опубликованному обзору Министерства финансов Польши, в 2024 году 85 041 налогоплательщик сообщил о заключении договора najem okazjonalny. Мы сопоставили этот показатель с 3 652 оплаченными стандартными заказами Roman & Masza за период с 1 августа 2024 года по 30 июня 2026 года. Оба набора данных подтверждают практическое использование этого вида аренды, но измеряют разные показатели.
Насколько распространён najem okazjonalny в Польше
В 2024 году о заключении договора сообщили 85 041 налогоплательщик. Их совокупный заявленный przychód составил 2 466 971 000 zł, а средний годовой показатель — 29 009 zł на налогоплательщика. Здесь przychód означает валовой налоговый доход до учёта расходов, а не прибыль владельца.
Это не количество договоров, квартир или арендаторов: один собственник может сдавать несколько объектов и заключать несколько договоров.
Растёт ли популярность
В 2016 году о najem okazjonalny сообщили 9 884 налогоплательщика, а в 2024 году — 85 041. За восемь лет официальный показатель увеличился примерно в 8,6 раза. Только за 2024 год число выросло ещё на 3 861 человека по сравнению с 81 180 в 2023 году.
Эта динамика показывает рост использования режима собственниками, но не показывает, сколько арендаторов покупали документ для запасного адреса.
Что показывает статистика Roman & Masza
Мы проанализировали 3 652 оплаченных стандартных заказа за 23 полных месяца — с 1 августа 2024 года по 30 июня 2026 года. Персональные данные в анализе не использовались.
Самым активным оказался период с июня по сентябрь. Максимум пришёлся на сентябрь 2025 года — 230 заказов. Это статистика клиентов Roman & Masza, а не всей Польши.
Из каких городов обращались чаще всего
Город был известен в 3 456 случаях. На Познань, Варшаву и Краков вместе пришлось 61,7% заказов с известной географией.
| Город | Заказы | Доля среди заказов с известным городом |
|---|---|---|
| Познань | 1 263 | 36,5% |
| Варшава | 515 | 14,9% |
| Краков | 355 | 10,3% |
| Три города вместе | 2 133 | 61,7% |
Познань — домашний рынок Roman & Masza, поэтому на результат влияют местная известность, реклама и рекомендации. Это география наших клиентов, а не общепольский рейтинг договоров.
Можно ли рассчитать долю Roman & Masza на рынке
Нет. Министерство считает налогоплательщиков за календарный год, а Roman & Masza — заказы за 23 месяца. Один собственник может заключить несколько договоров, а арендатор может использовать адрес родственников или знакомых вместо платной услуги.
У чисел разные периоды, единицы учёта и охват. Корректный вывод: официальный показатель растёт, а база Roman & Masza подтверждает спрос на документы в разных городах и сезонный рост обращений летом.
Когда лучше готовить документы
По внутренней статистике, в июне–сентябре обращений больше. Документы лучше готовить сразу после того, как собственник подтвердил требование оформить najem okazjonalny. Порядок оформления по всей Польше указан на странице услуги Roman & Masza.
Что такое najem okazjonalny и кому он нужен
Польское законодательство описывает najem okazjonalny lokalu как договор аренды жилого помещения, заключённый на определённый срок — не более 10 лет. На практике его часто выбирают частные владельцы, которым важен заранее согласованный порядок освобождения квартиры после окончания или расторжения договора.
Для арендатора это по-прежнему полноценная аренда: он получает квартиру в пользование, платит согласованные суммы и имеет права, предусмотренные договором и законом. Специальный режим начинает работать только при наличии требуемых приложений и выполнении владельцем своих обязанностей.
Najem okazjonalny — не отдельное «поручительство» и не один лист. Это письменный срочный договор вместе с установленными законом заявлениями.
Чем он отличается от обычной аренды
Ключевое отличие — арендатор заранее оформляет у нотариуса заявление о подчинении исполнению обязанности освободить помещение. Дополнительно он указывает другое жильё, куда сможет переехать, а владелец или обладатель юридического титула на это другое жильё даёт согласие на проживание.
Это делает возможную будущую процедуру более предсказуемой, но не отменяет основания для прекращения договора, письменные уведомления и судебную стадию получения исполнительной оговорки.
Из каких документов состоит комплект
До передачи ключей стороны должны проверить, что договор и приложения согласованы между собой: совпадают имена, адреса, даты и перечень проживающих.
| Документ | Кто оформляет | Форма |
|---|---|---|
| Договор аренды на определённый срок | Арендодатель и арендатор | Письменная форма; изменения также письменно |
| Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji | Арендатор | Нотариальный акт |
| Указание другого помещения | Арендатор | Письменное заявление с точным адресом |
| Согласие владельца/правообладателя другого помещения | Владелец или лицо с юридическим титулом | Письменно; по требованию арендодателя подпись удостоверяется нотариально |
По состоянию на 9 августа 2026 года статья 112e освобождает арендатора, который является beneficjentem ochrony czasowej, от указания другого помещения и согласия его владельца. Это исключение связано со статусом временной защиты, а не просто с гражданством, и не отменяет нотариальный акт арендатора. Перед заказом документа проверьте статус человека и требования конкретного арендодателя.
Что ещё стоит подготовить
- документы личности сторон и данные всех будущих жильцов;
- подтверждение права арендодателя сдавать квартиру;
- акт приёма-передачи, список мебели, фотографии и показания счётчиков;
- понятный расчёт czynsz najmu, административного платежа, коммунальных услуг и залога;
- правила ремонта, животных, поднайма, досрочного прекращения и возврата залога.
Электронная копия помогает проверить данные перед оплатой или визитом. Для нотариуса и арендодателя используйте оригинал либо ту электронную форму, которую они прямо подтвердили. Нельзя заранее считать любой скан равнозначным оригиналу.
Процесс подписания: практическая последовательность
Точный порядок может немного отличаться у конкретного владельца или нотариуса, однако безопасный рабочий сценарий выглядит так.
Согласуйте условия квартиры
Проверьте стоимость, срок, залог, платежи, правила расторжения и список проживающих. Уточните, что владелец действительно хочет заключить именно najem okazjonalny и какие формы заявлений он принимает.
Подготовьте письменный договор
Договор должен быть срочным и не превышать 10 лет. Не подписывайте пустые приложения. Адрес, данные сторон и сроки во всех документах должны быть совместимы.
Укажите запасное помещение
Арендатор подаёт заявление с адресом другого жилья, в котором сможет проживать при исполнении обязанности освободить арендуемую квартиру.
Получите согласие владельца запасного помещения
Владелец или иной правообладатель этого жилья подписывает согласие на проживание арендатора и указанных с ним лиц. Если арендодатель требует, подпись удостоверяют у нотариуса. Roman & Masza помогает именно с этой частью комплекта и объясняет, какие данные нужны.
Посетите нотариуса
Арендатор оформляет нотариальный акт о подчинении исполнению и обязательстве освободить квартиру в срок, указанный в законном требовании владельца. Согласие на запасное жильё не заменяет этот акт.
Подпишите комплект и передайте квартиру
Стороны подписывают договор и приложения, передают оговорённые оригиналы, оформляют протокол, счётчики и ключи. Каждая сторона хранит полный комплект.
Владелец уведомляет налоговую
Арендодатель сообщает о договоре руководителю компетентной налоговой инспекции в течение 14 дней с даты начала аренды. По просьбе арендатора он обязан показать подтверждение уведомления.
Арендатор должен в течение 21 дня после того, как узнал об этом, указать другое помещение и предоставить новое согласие. Игнорирование этой обязанности может стать основанием для письменного расторжения с предусмотренным законом сроком.
Кто за что отвечает после подписания
Арендатор
- платит аренду и согласованные расходы вовремя;
- использует квартиру по назначению и соблюдает договор;
- не передаёт жильё третьим лицам без требуемого согласия;
- сообщает о потере запасного адреса и подаёт новый комплект в 21-дневный срок;
- сохраняет договор, нотариальный акт и протокол передачи.
Арендодатель
- передаёт пригодное для проживания помещение;
- выполняет обязанности по ремонту и расчётам, установленные договором и законом;
- уведомляет налоговую в 14-дневный срок, если хочет пользоваться специальным режимом;
- по запросу арендатора показывает подтверждение уведомления;
- не меняет замки и не выселяет арендатора самовольно.
Нотариус
Нотариус разъясняет содержание заявления арендатора, устанавливает личность подписанта и оформляет нотариальный акт. Если человек недостаточно понимает польский язык, нотариус может потребовать участие присяжного переводчика. Это требование нужно согласовать с выбранной канцелярией заранее.
Практика Roman & Masza: что проверить до визита к нотариусу
Мы сопоставили официальный порядок с десятью обезличенными ситуациями Roman & Masza. Повторяющаяся причина срыва — не отсутствие одного «главного документа», а несогласованный комплект: арендатор, арендодатель и нотариус по-разному понимают, что, в какой форме и к какому сроку нужно предоставить.
Если один нотариус принял скан или конкретный комплект, это не гарантирует такое же решение в другой канцелярии. Окончательную форму нужно заранее подтвердить у нотариуса, который будет оформлять акт, и у владельца сдаваемой квартиры.
Согласие на запасное жильё не заменяет акт арендатора
Oświadczenie właściciela innego lokalu подтверждает согласие владельца другого помещения. Отдельно арендатор подписывает нотариальный акт о подчинении исполнению. В одном из случаев готовое согласие уже было у клиентки, но заселение в субботу остановилось из-за отсутствия акта арендатора. До передачи ключей проверьте оба документа, а также сам договор и приложения.
Язык нотариального действия нужно согласовать заранее
Не каждому иностранцу автоматически нужен присяжный переводчик, но нотариус обязан убедиться, что участник понимает содержание и последствия документа. Нотариальные действия совершаются на польском; если знания языка недостаточно, нотариус использует собственное подтверждённое знание иностранного языка либо помощь присяжного переводчика. Сообщите канцелярии язык общения, отправьте проект и прямо спросите о переводчике до визита. Поиск другой конторы не является гарантированной заменой перевода.
Владелец запасного жилья и арендатор оформляют разные документы
Статья 19a не требует, чтобы владелец другого помещения присутствовал одновременно с арендатором при подписании его нотариального акта. Если арендодатель просит нотариально удостоверить подпись на согласии, правообладатель может подписать свой отдельный документ у нотариуса в другом польском городе. Заранее уточните, кто подписывает согласие при совместной собственности, нужен ли бумажный экземпляр и не установил ли арендодатель дополнительное условие сверх закона.
Скан иногда помогает, но решение принимает принимающая сторона
В одном срочном случае нотариус принял заранее отправленный скан, пока оригинал находился в доставке. Обычный PDF или фотография от этого не становятся нотариально удостоверенной электронной копией. Безопасный порядок: отправить полный читаемый скан, получить подтверждение нотариуса и арендодателя, не обрезать подписи и реквизиты и всё равно передать оригинал, если он нужен для окончательного комплекта.
Шаблон арендодателя можно использовать после проверки
Для согласия владельца другого помещения нет единого обязательного государственного бланка. Шаблон арендодателя допустим, если в нём достоверно указаны правообладатель, помещение, арендатор, совместно проживающие лица и цель согласия. Необычные штрафы, гарантии и дополнительные обязанности лучше отдельно обсудить с польским нотариусом или юристом: удостоверение подписи подтверждает подписанта, но не заменяет правовую проверку каждой фразы.
При продлении не переносите старый комплект автоматически
Если прежний договор закончился и стороны заключают новый, нужно заново сопоставить с ним нотариальный акт и приложения. Если срок меняют письменным приложением к ещё действующему договору, закон не устанавливает универсального требования каждый раз оформлять весь пакет заново. Проверьте формулировки прежних документов, состав жильцов, доступность другого помещения и получите подтверждение арендодателя и нотариуса.
Если сделку ведёт риелтор
Риелтор может собрать шаблон, город, дату визита и требования сторон, но не подписывает нотариальный акт вместо арендатора. Roman & Masza готовит согласованный документ владельца другого помещения, а нотариус самостоятельно оценивает комплект и возможность провести действие. Для срочного обращения сразу сообщите всех жильцов, время визита, формат подписи и требования к оригиналу.
Najem okazjonalny и najem instytucjonalny: не перепутайте договоры
В обоих вариантах появляется нотариальный акт арендатора, поэтому названия легко перепутать. Главное различие для комплекта документов: при стандартном najem okazjonalny обычно требуется другое помещение и согласие его правообладателя, а при najem instytucjonalny закон такого приложения не требует.
| Вопрос | Najem okazjonalny | Najem instytucjonalny |
|---|---|---|
| Кто сдаёт жильё | Физическое лицо, не ведущее бизнес по сдаче помещений | Физическое лицо, компания или другая организация, ведущая деятельность по сдаче помещений |
| Срок | Определённый, не более 10 лет | Определённый; специальный десятилетний предел не установлен |
| Нотариальный акт арендатора | Нужен | Нужен |
| Другое помещение и согласие его владельца | В стандартном порядке нужны, кроме предусмотренных законом исключений | Не входят в обязательный пакет по статьям 19f–19j |
| Письменная форма договора и изменений | Нужна | Нужна под угрозой недействительности |
В практике Roman & Masza клиенты иногда обращались за запасным адресом, а после проверки проекта выяснялось, что арендодатель предлагает именно najem instytucjonalny. В такой ситуации покупать oświadczenie właściciela innego lokalu только ради установленного законом пакета обычно не нужно. Если профессиональный арендодатель всё же его просит, уточните, является ли это дополнительным условием конкретной сделки.
Попросите проект и проверьте статус арендодателя до заказа запасного адреса. Этот раздел не относится к отдельной конструкции najem instytucjonalny z dojściem do własności, где действуют дополнительные правила о последующем переходе собственности.
Как прекращается договор и почему это не мгновенное выселение
Договор заканчивается по истечении срока либо прекращается на основаниях, предусмотренных договором и законом. Сам факт наличия нотариального акта не позволяет владельцу войти в квартиру, вынести вещи или немедленно удалить жильца.
Если после прекращения договора квартира не освобождена добровольно, владелец вручает письменное требование с установленным законом сроком. Затем он обращается в суд за исполнительной оговоркой к нотариальному акту и только после этого — к судебному исполнителю. Документы и подтверждение налогового уведомления имеют значение для этой процедуры.
Закон также предусматривает ситуации существенного нарушения правил пользования, запрещённого поднайма и невыполнения обязанности заменить утраченный запасной адрес. В каждом случае важны факты, уведомления и конкретный текст договора.
Если владелец не уведомил налоговую в срок, это не означает автоматическую недействительность любого договора аренды. Однако он не сможет в полном объёме опираться на специальный режим najem okazjonalny. В спорной ситуации необходима индивидуальная юридическая оценка.
Короткий словарь польских терминов
| Термин | Простое объяснение |
|---|---|
| Najem okazjonalny | Срочная аренда жилья с предусмотренным законом комплектом заявлений. |
| Wynajmujący | Арендодатель — сторона, предоставляющая помещение. |
| Najemca | Арендатор. |
| Akt notarialny o poddaniu się egzekucji | Нотариальное заявление арендатора об исполнении обязанности освободить квартиру. |
| Inny lokal / lokal zastępczy | Другое помещение, указанное арендатором на случай исполнения. |
| Protokół zdawczo-odbiorczy | Акт передачи квартиры, состояния, оборудования и показаний счётчиков. |
| Kaucja | Возвратный залог в пределах, разрешённых законом. |
Часто задаваемые вопросы
Сколько договоров najem okazjonalny заключили в 2024 году?
Минфин сообщает о 85 041 налогоплательщике, уведомившем о заключении договора. Это не число договоров: один налогоплательщик мог заключить несколько.
Можно ли считать 3 652 заказа долей Roman & Masza на рынке?
Нет. Официальные данные считают налогоплательщиков за один год, а внутренняя статистика — заказы за 23 месяца. Это несопоставимые единицы и периоды.
Можно ли оформить najem okazjonalny без нотариуса?
Для полноценного режима заявление арендатора о подчинении исполнению должно иметь форму нотариального акта. Простое согласие владельца запасного жилья его не заменяет.
Нужно ли заверять согласие владельца запасного жилья?
Закон требует письменного согласия. Нотариальное удостоверение подписи прикладывается по требованию арендодателя; на практике его часто просят заранее.
Обязан ли арендатор выехать в запасную квартиру?
Запасной адрес подтверждает возможность проживания при исполнении обязанности освободить арендованное жильё. Конкретные обстоятельства переезда зависят от ситуации; это не обычный адрес постоянного проживания во время аренды.
Может ли владелец выселить жильца без суда?
Нет. После прекращения договора требуется письменное требование, а для принудительного исполнения — судебная исполнительная оговорка и действия судебного исполнителя.
Что делать, если поменялся запасной адрес?
В течение 21 дня после утраты возможности проживания нужно указать другое помещение и передать новое согласие его владельца или правообладателя.
Можно ли подготовить документы до выбора квартиры?
Согласие на конкретное запасное помещение иногда готовят заранее, но окончательный комплект должен соответствовать требованиям владельца, нотариуса и данным подписываемого договора. Проверьте это до оплаты и подписи.
Должен ли владелец запасного жилья приходить к нотариусу вместе с арендатором?
Закон не требует их одновременного присутствия. Владелец другого помещения подписывает отдельное согласие; форму, подписи совладельцев и необходимость бумажного оригинала нужно подтвердить у принимающего нотариуса и арендодателя.
Можно ли принести нотариусу только скан согласия?
Иногда конкретный нотариус принимает заранее согласованный скан на первом этапе, но обычный PDF не равен оригиналу автоматически. Получите подтверждение до визита и передайте оригинал, если он требуется для полного комплекта.
Всегда ли при продлении нужен новый комплект?
Нет универсального ответа. Новый договор требует новой проверки приложений; при письменном изменении действующего договора значение имеют формулировки прежнего акта и согласия, состав жильцов и требования арендодателя и нотариуса.
Нужен ли запасной адрес для najem instytucjonalny?
По статьям 19f–19j запасной адрес и согласие его владельца не входят в обязательный пакет. Нотариальный акт арендатора при этом нужен; дополнительный запрос арендодателя следует отделять от требования закона.
Источники и проверка фактов
Право и официальная статистика проверены 9 августа 2026 года; внутренние данные проанализированы 30 июля 2026 года; практические материалы Roman & Masza изучены 9 августа 2026 года.
- Министерство финансов Польши: статистика ryczałt за 2024 год
- Министерство финансов Польши: статистика ryczałt за 2016 год
- Обезличенные данные Roman & Masza: 3 652 оплаченных стандартных заказа за 1 августа 2024 — 30 июня 2026 года; анализ от 30 июля 2026 года
- Roman & Masza: десять обезличенных практических ситуаций по najem okazjonalny; материалы Mariia Protsenko от 9 августа 2026 года
- Roman & Masza: практический материал о najem instytucjonalny; Mariia Protsenko, 9 августа 2026 года
- Закон о защите прав жильцов — статьи 19a–19j (официальный текст ELI)
- Закон о нотариате — актуальный единый текст 2026 года (ELI)
- Исключение для получателей временной защиты — статья 112e (официальный текст ELI)
Официальная и внутренняя статистика измеряют разные показатели и не используются для расчёта доли рынка. Практические ситуации обезличены и не гарантируют, что другой нотариус или арендодатель примет такой же комплект. Материал не является индивидуальной юридической или налоговой консультацией.
