Najem okazjonalny — особый вид срочной аренды жилья в Польше с заранее подготовленным комплектом документов. Он не отменяет права арендатора и не означает «мгновенное выселение». В этом руководстве практический процесс оформления дополнен официальной статистикой за 2024 год и обезличенными данными 3 652 оплаченных заказов Roman & Masza.
Что показывают официальные данные и 3 652 заказа Roman & Masza
По последнему опубликованному обзору Министерства финансов Польши, в 2024 году 85 041 налогоплательщик сообщил о заключении договора najem okazjonalny. Мы сопоставили этот показатель с 3 652 оплаченными стандартными заказами Roman & Masza за период с 1 августа 2024 года по 30 июня 2026 года. Оба набора данных подтверждают практическое использование этого вида аренды, но измеряют разные показатели.
Насколько распространён najem okazjonalny в Польше
В 2024 году о заключении договора сообщили 85 041 налогоплательщик. Их совокупный заявленный przychód составил 2 466 971 000 zł, а средний годовой показатель — 29 009 zł на налогоплательщика. Здесь przychód означает валовой налоговый доход до учёта расходов, а не прибыль владельца.
Это не количество договоров, квартир или арендаторов: один собственник может сдавать несколько объектов и заключать несколько договоров.
Растёт ли популярность
В 2016 году о najem okazjonalny сообщили 9 884 налогоплательщика, а в 2024 году — 85 041. За восемь лет официальный показатель увеличился примерно в 8,6 раза. Только за 2024 год число выросло ещё на 3 861 человека по сравнению с 81 180 в 2023 году.
Эта динамика показывает рост использования режима собственниками, но не показывает, сколько арендаторов покупали документ для запасного адреса.
Что показывает статистика Roman & Masza
Мы проанализировали 3 652 оплаченных стандартных заказа за 23 полных месяца — с 1 августа 2024 года по 30 июня 2026 года. Персональные данные в анализе не использовались.
Самым активным оказался период с июня по сентябрь. Максимум пришёлся на сентябрь 2025 года — 230 заказов. Это статистика клиентов Roman & Masza, а не всей Польши.
Из каких городов обращались чаще всего
Город был известен в 3 456 случаях. На Познань, Варшаву и Краков вместе пришлось 61,7% заказов с известной географией.
| Город | Заказы | Доля среди заказов с известным городом |
|---|---|---|
| Познань | 1 263 | 36,5% |
| Варшава | 515 | 14,9% |
| Краков | 355 | 10,3% |
| Три города вместе | 2 133 | 61,7% |
Познань — домашний рынок Roman & Masza, поэтому на результат влияют местная известность, реклама и рекомендации. Это география наших клиентов, а не общепольский рейтинг договоров.
Можно ли рассчитать долю Roman & Masza на рынке
Нет. Министерство считает налогоплательщиков за календарный год, а Roman & Masza — заказы за 23 месяца. Один собственник может заключить несколько договоров, а арендатор может использовать адрес родственников или знакомых вместо платной услуги.
У чисел разные периоды, единицы учёта и охват. Корректный вывод: официальный показатель растёт, а база Roman & Masza подтверждает спрос на документы в разных городах и сезонный рост обращений летом.
Когда лучше готовить документы
По внутренней статистике, в июне–сентябре обращений больше. Документы лучше готовить сразу после того, как собственник подтвердил требование оформить najem okazjonalny. Порядок оформления по всей Польше указан на странице услуги Roman & Masza.
Что такое najem okazjonalny и кому он нужен
Польское законодательство описывает najem okazjonalny lokalu как договор аренды жилого помещения, заключённый на определённый срок — не более 10 лет. На практике его часто выбирают частные владельцы, которым важен заранее согласованный порядок освобождения квартиры после окончания или расторжения договора.
Для арендатора это по-прежнему полноценная аренда: он получает квартиру в пользование, платит согласованные суммы и имеет права, предусмотренные договором и законом. Специальный режим начинает работать только при наличии требуемых приложений и выполнении владельцем своих обязанностей.
Najem okazjonalny — не отдельное «поручительство» и не один лист. Это письменный срочный договор вместе с установленными законом заявлениями.
Чем он отличается от обычной аренды
Ключевое отличие — арендатор заранее оформляет у нотариуса заявление о подчинении исполнению обязанности освободить помещение. Дополнительно он указывает другое жильё, куда сможет переехать, а владелец или обладатель юридического титула на это другое жильё даёт согласие на проживание.
Это делает возможную будущую процедуру более предсказуемой, но не отменяет основания для прекращения договора, письменные уведомления и судебную стадию получения исполнительной оговорки.
Из каких документов состоит комплект
До передачи ключей стороны должны проверить, что договор и приложения согласованы между собой: совпадают имена, адреса, даты и перечень проживающих.
| Документ | Кто оформляет | Форма |
|---|---|---|
| Договор аренды на определённый срок | Арендодатель и арендатор | Письменная форма; изменения также письменно |
| Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji | Арендатор | Нотариальный акт |
| Указание другого помещения | Арендатор | Письменное заявление с точным адресом |
| Согласие владельца/правообладателя другого помещения | Владелец или лицо с юридическим титулом | Письменно; по требованию арендодателя подпись удостоверяется нотариально |
Что ещё стоит подготовить
- документы личности сторон и данные всех будущих жильцов;
- подтверждение права арендодателя сдавать квартиру;
- акт приёма-передачи, список мебели, фотографии и показания счётчиков;
- понятный расчёт czynsz najmu, административного платежа, коммунальных услуг и залога;
- правила ремонта, животных, поднайма, досрочного прекращения и возврата залога.
Электронная копия помогает проверить данные перед оплатой или визитом. Для нотариуса и арендодателя используйте оригинал либо ту электронную форму, которую они прямо подтвердили. Нельзя заранее считать любой скан равнозначным оригиналу.
Процесс подписания: практическая последовательность
Точный порядок может немного отличаться у конкретного владельца или нотариуса, однако безопасный рабочий сценарий выглядит так.
Согласуйте условия квартиры
Проверьте стоимость, срок, залог, платежи, правила расторжения и список проживающих. Уточните, что владелец действительно хочет заключить именно najem okazjonalny и какие формы заявлений он принимает.
Подготовьте письменный договор
Договор должен быть срочным и не превышать 10 лет. Не подписывайте пустые приложения. Адрес, данные сторон и сроки во всех документах должны быть совместимы.
Укажите запасное помещение
Арендатор подаёт заявление с адресом другого жилья, в котором сможет проживать при исполнении обязанности освободить арендуемую квартиру.
Получите согласие владельца запасного помещения
Владелец или иной правообладатель этого жилья подписывает согласие на проживание арендатора и указанных с ним лиц. Если арендодатель требует, подпись удостоверяют у нотариуса. Roman & Masza помогает именно с этой частью комплекта и объясняет, какие данные нужны.
Посетите нотариуса
Арендатор оформляет нотариальный акт о подчинении исполнению и обязательстве освободить квартиру в срок, указанный в законном требовании владельца. Согласие на запасное жильё не заменяет этот акт.
Подпишите комплект и передайте квартиру
Стороны подписывают договор и приложения, передают оговорённые оригиналы, оформляют протокол, счётчики и ключи. Каждая сторона хранит полный комплект.
Владелец уведомляет налоговую
Арендодатель сообщает о договоре руководителю компетентной налоговой инспекции в течение 14 дней с даты начала аренды. По просьбе арендатора он обязан показать подтверждение уведомления.
Арендатор должен в течение 21 дня после того, как узнал об этом, указать другое помещение и предоставить новое согласие. Игнорирование этой обязанности может стать основанием для письменного расторжения с предусмотренным законом сроком.
Кто за что отвечает после подписания
Арендатор
- платит аренду и согласованные расходы вовремя;
- использует квартиру по назначению и соблюдает договор;
- не передаёт жильё третьим лицам без требуемого согласия;
- сообщает о потере запасного адреса и подаёт новый комплект в 21-дневный срок;
- сохраняет договор, нотариальный акт и протокол передачи.
Арендодатель
- передаёт пригодное для проживания помещение;
- выполняет обязанности по ремонту и расчётам, установленные договором и законом;
- уведомляет налоговую в 14-дневный срок, если хочет пользоваться специальным режимом;
- по запросу арендатора показывает подтверждение уведомления;
- не меняет замки и не выселяет арендатора самовольно.
Нотариус
Нотариус разъясняет содержание заявления арендатора, устанавливает личность подписанта и оформляет нотариальный акт. Если человек недостаточно понимает польский язык, нотариус может потребовать участие присяжного переводчика. Это требование нужно согласовать с выбранной канцелярией заранее.
Как прекращается договор и почему это не мгновенное выселение
Договор заканчивается по истечении срока либо прекращается на основаниях, предусмотренных договором и законом. Сам факт наличия нотариального акта не позволяет владельцу войти в квартиру, вынести вещи или немедленно удалить жильца.
Если после прекращения договора квартира не освобождена добровольно, владелец вручает письменное требование с установленным законом сроком. Затем он обращается в суд за исполнительной оговоркой к нотариальному акту и только после этого — к судебному исполнителю. Документы и подтверждение налогового уведомления имеют значение для этой процедуры.
Закон также предусматривает ситуации существенного нарушения правил пользования, запрещённого поднайма и невыполнения обязанности заменить утраченный запасной адрес. В каждом случае важны факты, уведомления и конкретный текст договора.
Если владелец не уведомил налоговую в срок, это не означает автоматическую недействительность любого договора аренды. Однако он не сможет в полном объёме опираться на специальный режим najem okazjonalny. В спорной ситуации необходима индивидуальная юридическая оценка.
Короткий словарь польских терминов
| Термин | Простое объяснение |
|---|---|
| Najem okazjonalny | Срочная аренда жилья с предусмотренным законом комплектом заявлений. |
| Wynajmujący | Арендодатель — сторона, предоставляющая помещение. |
| Najemca | Арендатор. |
| Akt notarialny o poddaniu się egzekucji | Нотариальное заявление арендатора об исполнении обязанности освободить квартиру. |
| Inny lokal / lokal zastępczy | Другое помещение, указанное арендатором на случай исполнения. |
| Protokół zdawczo-odbiorczy | Акт передачи квартиры, состояния, оборудования и показаний счётчиков. |
| Kaucja | Возвратный залог в пределах, разрешённых законом. |
Часто задаваемые вопросы
Сколько договоров najem okazjonalny заключили в 2024 году?
Минфин сообщает о 85 041 налогоплательщике, уведомившем о заключении договора. Это не число договоров: один налогоплательщик мог заключить несколько.
Можно ли считать 3 652 заказа долей Roman & Masza на рынке?
Нет. Официальные данные считают налогоплательщиков за один год, а внутренняя статистика — заказы за 23 месяца. Это несопоставимые единицы и периоды.
Можно ли оформить najem okazjonalny без нотариуса?
Для полноценного режима заявление арендатора о подчинении исполнению должно иметь форму нотариального акта. Простое согласие владельца запасного жилья его не заменяет.
Нужно ли заверять согласие владельца запасного жилья?
Закон требует письменного согласия. Нотариальное удостоверение подписи прикладывается по требованию арендодателя; на практике его часто просят заранее.
Обязан ли арендатор выехать в запасную квартиру?
Запасной адрес подтверждает возможность проживания при исполнении обязанности освободить арендованное жильё. Конкретные обстоятельства переезда зависят от ситуации; это не обычный адрес постоянного проживания во время аренды.
Может ли владелец выселить жильца без суда?
Нет. После прекращения договора требуется письменное требование, а для принудительного исполнения — судебная исполнительная оговорка и действия судебного исполнителя.
Что делать, если поменялся запасной адрес?
В течение 21 дня после утраты возможности проживания нужно указать другое помещение и передать новое согласие его владельца или правообладателя.
Можно ли подготовить документы до выбора квартиры?
Согласие на конкретное запасное помещение иногда готовят заранее, но окончательный комплект должен соответствовать требованиям владельца, нотариуса и данным подписываемого договора. Проверьте это до оплаты и подписи.
Источники и проверка фактов
Право и официальная статистика проверены 9 августа 2026 года; внутренние данные проанализированы 30 июля 2026 года.
- Министерство финансов Польши: статистика ryczałt за 2024 год
- Министерство финансов Польши: статистика ryczałt за 2016 год
- Обезличенные данные Roman & Masza: 3 652 оплаченных стандартных заказа за 1 августа 2024 — 30 июня 2026 года; анализ от 30 июля 2026 года
- Закон о защите прав жильцов — статьи 19a–19e (официальный текст ELI)
- Консолидированный текст закона в ISAP, Kancelaria Sejmu
Официальная и внутренняя статистика измеряют разные показатели и не используются для расчёта доли рынка. Материал не является индивидуальной юридической или налоговой консультацией. Перед подписанием проверьте конкретный комплект у нотариуса или юриста.
