Najem okazjonalny — особливий вид строкової оренди житла в Польщі із заздалегідь підготовленим комплектом документів. Він не скасовує права орендаря й не означає «миттєве виселення». У посібнику поєднано офіційний порядок, статистику за 2024 рік, дані 3 652 оплачених замовлень і висновки з десяти знеособлених практичних ситуацій Roman & Masza.
Що показують офіційні дані та 3 652 замовлення Roman & Masza
За останнім опублікованим оглядом Міністерства фінансів Польщі, у 2024 році 85 041 платник податків повідомив про укладення договору najem okazjonalny. Ми зіставили цей показник із 3 652 оплаченими стандартними замовленнями Roman & Masza за період від 1 серпня 2024 року до 30 червня 2026 року. Обидва набори даних підтверджують практичне використання цього виду оренди, але вимірюють різні показники.
Наскільки поширений najem okazjonalny у Польщі
У 2024 році про укладення договору повідомив 85 041 платник податків. Їхній сукупний задекларований przychód становив 2 466 971 000 zł, а середній річний показник — 29 009 zł на платника. Тут przychód означає валовий податковий дохід до врахування витрат, а не прибуток власника.
Це не кількість договорів, квартир або орендарів: один власник може здавати кілька об’єктів і укладати кілька договорів.
Чи зростає популярність
У 2016 році про najem okazjonalny повідомили 9 884 платники податків, а у 2024 році — 85 041. За вісім років офіційний показник зріс приблизно у 8,6 раза. Лише за 2024 рік число збільшилося ще на 3 861 особу порівняно з 81 180 у 2023 році.
Ця динаміка показує ширше використання режиму власниками, але не кількість орендарів, які купували документ для запасної адреси.
Що показує статистика Roman & Masza
Ми проаналізували 3 652 оплачені стандартні замовлення за 23 повні місяці — від 1 серпня 2024 року до 30 червня 2026 року. Персональні дані в аналізі не використовувалися.
Найактивнішим був період із червня до вересня. Максимум припав на вересень 2025 року — 230 замовлень. Це статистика клієнтів Roman & Masza, а не всієї Польщі.
З яких міст зверталися найчастіше
Місто було відоме у 3 456 випадках. На Познань, Варшаву й Краків разом припало 61,7% замовлень із відомою географією.
| Місто | Замовлення | Частка серед замовлень із відомим містом |
|---|---|---|
| Познань | 1 263 | 36,5% |
| Варшава | 515 | 14,9% |
| Краків | 355 | 10,3% |
| Три міста разом | 2 133 | 61,7% |
Познань — домашній ринок Roman & Masza, тому на результат впливають місцева впізнаваність, реклама й рекомендації. Це географія наших клієнтів, а не загальнопольський рейтинг договорів.
Чи можна розрахувати частку Roman & Masza на ринку
Ні. Міністерство рахує платників податків за календарний рік, а Roman & Masza — замовлення за 23 місяці. Один власник може укласти кілька договорів, а орендар може використати адресу родичів або знайомих замість платної послуги.
Числа мають різні періоди, одиниці обліку й охоплення. Коректний висновок: офіційний показник зростає, а база Roman & Masza підтверджує попит на документи в різних містах і сезонне збільшення звернень улітку.
Коли краще готувати документи
За внутрішньою статистикою, у червні–вересні звернень більше. Документи варто готувати одразу після того, як власник підтвердив вимогу оформити najem okazjonalny. Порядок оформлення по всій Польщі наведено на сторінці послуги Roman & Masza.
Що таке najem okazjonalny і кому він потрібен
Польське законодавство визначає najem okazjonalny lokalu як договір оренди житлового приміщення на визначений строк — не більше 10 років. На практиці його часто обирають приватні власники, яким важливий заздалегідь узгоджений порядок звільнення квартири після завершення або розірвання договору.
Для орендаря це повноцінна оренда: він користується квартирою, сплачує погоджені суми та має права, передбачені договором і законом. Спеціальний режим працює лише за наявності необхідних додатків і виконання власником своїх обов’язків.
Najem okazjonalny — не окрема «порука» і не один аркуш. Це письмовий строковий договір разом із передбаченими законом заявами.
Відмінність від звичайної оренди
Орендар заздалегідь оформлює в нотаріуса заяву про підпорядкування виконанню обов’язку звільнити приміщення. Він також указує інше житло, куди зможе переїхати, а власник або особа з юридичним титулом на це житло погоджується прийняти орендаря.
Це робить можливу майбутню процедуру передбачуванішою, але не скасовує законних підстав, письмових повідомлень і судового етапу.
З яких документів складається комплект
До передачі ключів сторони мають переконатися, що в договорі та додатках збігаються імена, адреси, дати й перелік мешканців.
| Документ | Хто оформлює | Форма |
|---|---|---|
| Строковий договір оренди | Орендодавець і орендар | Письмово; зміни також письмово |
| Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji | Орендар | Нотаріальний акт |
| Вказівка іншого приміщення | Орендар | Письмова заява з точною адресою |
| Згода власника/правовласника іншого житла | Власник або особа з юридичним титулом | Письмово; на вимогу орендодавця підпис засвідчується нотаріально |
Станом на 9 серпня 2026 року стаття 112e звільняє орендаря зі статусом beneficjenta ochrony czasowej від зазначення іншого приміщення та згоди його власника. Виняток пов’язаний зі статусом тимчасового захисту, а не лише з громадянством, і не скасовує нотаріальний акт орендаря. До замовлення документа перевірте статус людини та вимоги конкретного орендодавця.
Що ще підготувати
- документи сторін і дані всіх мешканців;
- підтвердження права орендодавця здавати квартиру;
- акт приймання-передачі, інвентар, фотографії та показники лічильників;
- розрахунок орендної плати, адміністративного платежу, комунальних послуг і застави;
- правила ремонту, тварин, піднайму, дострокового припинення та повернення застави.
Електронна копія зручна для перевірки даних. Нотаріусу та орендодавцю слід надати оригінал або електронну форму, яку вони прямо погодили.
Процес підписання: практична послідовність
Конкретний порядок може трохи відрізнятися у власника або нотаріуса, але безпечний сценарій виглядає так.
Погодьте умови квартири
Перевірте ціну, строк, заставу, платежі, правила розірвання й список мешканців. З’ясуйте, які форми заяв приймає власник.
Підготуйте письмовий договір
Він має бути строковим і не довшим за 10 років. Не підписуйте порожніх додатків; усі дані мають збігатися.
Укажіть запасне приміщення
Орендар подає заяву з адресою іншого житла, де зможе проживати в разі виконання обов’язку звільнити квартиру.
Отримайте згоду власника запасного житла
Власник або інший правовласник підписує згоду. Якщо орендодавець вимагає, підпис засвідчують нотаріально. Roman & Masza допомагає саме з цією частиною комплекту.
Відвідайте нотаріуса
Орендар оформлює нотаріальний акт про підпорядкування виконанню та обов’язок звільнити квартиру. Згода на запасне житло цього акта не замінює.
Підпишіть комплект і прийміть квартиру
Сторони підписують договір і додатки, передають погоджені оригінали, фіксують стан, лічильники та ключі.
Власник повідомляє податкову
Орендодавець повідомляє компетентну податкову інспекцію протягом 14 днів від початку оренди. На прохання орендаря показує підтвердження.
Протягом 21 дня від моменту, коли орендар про це дізнався, потрібно вказати інше приміщення й надати нову згоду.
Хто за що відповідає після підписання
Орендар
- вчасно сплачує оренду та погоджені витрати;
- користується квартирою за призначенням;
- не передає житло іншим без необхідної згоди;
- повідомляє про втрату запасної адреси й подає новий комплект у 21-денний строк;
- зберігає договір, нотаріальний акт і протокол.
Орендодавець
- передає придатне для проживання приміщення;
- виконує ремонтні та розрахункові обов’язки;
- повідомляє податкову в 14-денний строк;
- на прохання показує підтвердження;
- не змінює замки й не виселяє самовільно.
Нотаріус
Нотаріус пояснює заяву орендаря, встановлює особу та складає акт. Якщо підписант недостатньо володіє польською, канцелярія може вимагати присяжного перекладача — це варто погодити заздалегідь.
Практика Roman & Masza: що перевірити до візиту до нотаріуса
Ми зіставили офіційний порядок із десятьма знеособленими ситуаціями Roman & Masza. Повторювана причина зриву — не відсутність одного «головного документа», а неузгоджений комплект: орендар, орендодавець і нотаріус по-різному розуміють, що, у якій формі та до якого строку потрібно надати.
Якщо один нотаріус прийняв скан або певний комплект, це не гарантує такого самого рішення в іншій канцелярії. Остаточну форму треба заздалегідь підтвердити в нотаріуса, який оформлюватиме акт, і у власника орендованої квартири.
Згода на запасне житло не замінює акт орендаря
Oświadczenie właściciela innego lokalu підтверджує згоду власника іншого приміщення. Окремо орендар підписує нотаріальний акт про підпорядкування виконанню. В одному випадку готова згода вже була у клієнтки, але заселення в суботу зупинилося через відсутність акта орендаря. До передачі ключів перевірте обидва документи, договір і додатки.
Мову нотаріальної дії потрібно погодити заздалегідь
Не кожному іноземцю автоматично потрібен присяжний перекладач, однак нотаріус має переконатися, що учасник розуміє зміст і наслідки документа. Нотаріальні дії відбуваються польською; якщо знання мови недостатнє, нотаріус використовує власне підтверджене знання іноземної мови або допомогу присяжного перекладача. Повідомте канцелярії мову спілкування, надішліть проєкт і прямо запитайте про перекладача.
Власник запасного житла й орендар оформлюють різні документи
Стаття 19a не вимагає, щоб власник іншого приміщення був присутній одночасно з орендарем під час підписання його акта. Якщо орендодавець просить нотаріально засвідчити підпис на згоді, правовласник може підписати окремий документ у нотаріуса в іншому польському місті. Уточніть, хто підписує згоду за спільної власності, чи потрібен паперовий примірник і чи немає додаткової умови орендодавця.
Скан іноді допомагає, але рішення приймає сторона, яка його отримує
В одному терміновому випадку нотаріус прийняв заздалегідь надісланий скан, поки оригінал був у доставці. Звичайний PDF або фотографія від цього не стають нотаріально засвідченою електронною копією. Надішліть повний читабельний скан, отримайте підтвердження нотаріуса й орендодавця та все одно передайте оригінал, якщо він потрібен для остаточного комплекту.
Шаблон орендодавця можна використати після перевірки
Для згоди власника іншого приміщення немає єдиного обов’язкового державного бланка. Шаблон орендодавця допустимий, якщо в ньому правдиво зазначено правовласника, приміщення, орендаря, спільних мешканців і мету згоди. Незвичні штрафи, гарантії та додаткові обов’язки варто окремо перевірити з польським нотаріусом або юристом.
Під час продовження не переносьте старий комплект автоматично
Якщо попередній договір завершився і сторони укладають новий, нотаріальний акт та додатки треба знову зіставити з договором. Якщо строк змінюють письмовим додатком до чинного договору, закон не встановлює універсальної вимоги щоразу оформлювати весь пакет заново. Перевірте попередні формулювання, склад мешканців, доступність іншого приміщення та позицію орендодавця й нотаріуса.
Якщо угоду координує рієлтор
Рієлтор може зібрати шаблон, місто, дату візиту й вимоги сторін, але не підписує нотаріальний акт замість орендаря. Roman & Masza готує погоджений документ власника іншого приміщення, а нотаріус самостійно оцінює комплект і можливість провести дію.
Najem okazjonalny і najem instytucjonalny: не переплутайте договори
В обох варіантах є нотаріальний акт орендаря, тому назви легко переплутати. Головна різниця для комплекту документів: у стандартному najem okazjonalny зазвичай потрібні інше приміщення та згода його правовласника, а в najem instytucjonalny закон такого додатка не вимагає.
| Питання | Najem okazjonalny | Najem instytucjonalny |
|---|---|---|
| Хто здає житло | Фізична особа, яка не веде бізнес зі здавання приміщень | Фізична особа, компанія чи інша організація, яка веде діяльність зі здавання приміщень |
| Строк | Визначений, не більше 10 років | Визначений; спеціального десятирічного обмеження немає |
| Нотаріальний акт орендаря | Потрібен | Потрібен |
| Інше приміщення та згода його власника | У стандартному порядку потрібні, крім законних винятків | Не входять до обов’язкового пакета за статтями 19f–19j |
| Письмова форма договору та змін | Потрібна | Потрібна під загрозою недійсності |
У практиці Roman & Masza клієнти іноді зверталися по запасну адресу, а після перевірки проєкту з’ясовувалося, що орендодавець пропонує саме najem instytucjonalny. Купувати oświadczenie właściciela innego lokalu лише заради законодавчого пакета тоді зазвичай не потрібно. Якщо професійний орендодавець усе ж просить документ, уточніть, чи це додаткова умова конкретної угоди.
Попросіть проєкт і перевірте статус орендодавця до замовлення запасної адреси. Цей розділ не стосується окремої конструкції najem instytucjonalny z dojściem do własności, де діють додаткові правила про подальший перехід власності.
Як припиняється договір і чому це не миттєве виселення
Договір завершується після спливу строку або припиняється на підставах, передбачених договором і законом. Нотаріальний акт не дозволяє власнику самовільно зайти, винести речі чи негайно видалити мешканця.
Якщо квартиру не звільнено добровільно, власник вручає письмову вимогу із законним строком, звертається до суду по виконавче застереження до нотаріального акта і лише потім — до судового виконавця.
Значення можуть мати істотні порушення користування, заборонений піднайм і невиконання обов’язку замінити втрачену запасну адресу. Важливі факти, повідомлення та текст договору.
Несвоєчасне повідомлення податкової не означає автоматичної недійсності будь-якої оренди, але власник не зможе повною мірою скористатися спеціальним режимом. Спірну ситуацію слід оцінювати індивідуально.
Короткий словник польських термінів
| Термін | Просте пояснення |
|---|---|
| Najem okazjonalny | Строкова оренда житла з передбаченим законом комплектом заяв. |
| Wynajmujący | Орендодавець. |
| Najemca | Орендар. |
| Akt notarialny o poddaniu się egzekucji | Нотаріальна заява орендаря щодо виконання обов’язку звільнити квартиру. |
| Inny lokal | Інше приміщення, указане орендарем. |
| Protokół zdawczo-odbiorczy | Акт передачі стану, обладнання й показників лічильників. |
| Kaucja | Поворотна застава. |
Поширені запитання
Скільки договорів najem okazjonalny уклали у 2024 році?
Мінфін повідомляє про 85 041 платника податків, які заявили про укладення договору. Це не число договорів: один платник міг укласти кілька.
Чи можна вважати 3 652 замовлення часткою Roman & Masza на ринку?
Ні. Офіційні дані рахують платників податків за один рік, а внутрішня статистика — замовлення за 23 місяці. Це непорівнювані одиниці й періоди.
Чи можна оформити najem okazjonalny без нотаріуса?
Для повного спеціального режиму заява орендаря про підпорядкування виконанню має бути нотаріальним актом. Згода власника запасного житла її не замінює.
Чи треба засвідчувати згоду власника запасного житла?
Закон вимагає письмової згоди. Нотаріальне засвідчення підпису додають на вимогу орендодавця; на практиці його часто просять.
Чи може власник виселити без суду?
Ні. Потрібні припинення договору, письмова вимога, а для примусового виконання — судове виконавче застереження та судовий виконавець.
Що робити, якщо змінилася запасна адреса?
Протягом 21 дня після втрати можливості проживання треба вказати інше приміщення та передати нову згоду його власника або правовласника.
Чи можна підготувати документ до вибору квартири?
Згоду на конкретне запасне житло іноді готують заздалегідь, але фінальний комплект має відповідати вимогам власника, нотаріуса та даним договору.
Чи має власник запасного житла приходити до нотаріуса разом з орендарем?
Закон не вимагає їхньої одночасної присутності. Власник іншого приміщення підписує окрему згоду; форму, підписи співвласників і потребу в паперовому оригіналі слід підтвердити в нотаріуса та орендодавця.
Чи можна принести нотаріусу лише скан згоди?
Іноді конкретний нотаріус приймає погоджений заздалегідь скан на першому етапі, але звичайний PDF не дорівнює оригіналу автоматично. Отримайте підтвердження до візиту й передайте оригінал, якщо він потрібен.
Чи завжди під час продовження потрібен новий комплект?
Універсальної відповіді немає. Новий договір потребує нової перевірки додатків; для письмової зміни чинного договору важливі попередні формулювання, склад мешканців і вимоги орендодавця та нотаріуса.
Чи потрібна запасна адреса для najem instytucjonalny?
За статтями 19f–19j запасна адреса та згода її власника не входять до обов’язкового пакета. Нотаріальний акт орендаря все одно потрібен; додатковий запит орендодавця слід відрізняти від вимоги закону.
Джерела та перевірка фактів
Право й офіційну статистику перевірено 9 серпня 2026 року; внутрішні дані проаналізовано 30 липня 2026 року; практичні матеріали Roman & Masza опрацьовано 9 серпня 2026 року.
- Міністерство фінансів Польщі: статистика ryczałt за 2024 рік
- Міністерство фінансів Польщі: статистика ryczałt за 2016 рік
- Знеособлені дані Roman & Masza: 3 652 оплачені стандартні замовлення за 1 серпня 2024 — 30 червня 2026 року; аналіз від 30 липня 2026 року
- Roman & Masza: десять знеособлених практичних ситуацій щодо najem okazjonalny; матеріали Mariia Protsenko від 9 серпня 2026 року
- Roman & Masza: практичний матеріал про najem instytucjonalny; Mariia Protsenko, 9 серпня 2026 року
- Закон про захист прав мешканців — статті 19a–19j (ELI)
- Закон про нотаріат — актуальний єдиний текст 2026 року (ELI)
- Виняток для отримувачів тимчасового захисту — стаття 112e (ELI)
Офіційна та внутрішня статистика вимірюють різні показники й не використовуються для розрахунку частки ринку. Практичні ситуації знеособлено, і вони не гарантують, що інший нотаріус або орендодавець прийме такий самий комплект. Матеріал не є індивідуальною юридичною чи податковою консультацією.
