Najem okazjonalny — особливий вид строкової оренди житла в Польщі із заздалегідь підготовленим комплектом документів. Він не скасовує права орендаря й не означає «миттєве виселення». У цьому посібнику практичний процес доповнено офіційною статистикою за 2024 рік і знеособленими даними 3 652 оплачених замовлень Roman & Masza.
Що показують офіційні дані та 3 652 замовлення Roman & Masza
За останнім опублікованим оглядом Міністерства фінансів Польщі, у 2024 році 85 041 платник податків повідомив про укладення договору najem okazjonalny. Ми зіставили цей показник із 3 652 оплаченими стандартними замовленнями Roman & Masza за період від 1 серпня 2024 року до 30 червня 2026 року. Обидва набори даних підтверджують практичне використання цього виду оренди, але вимірюють різні показники.
Наскільки поширений najem okazjonalny у Польщі
У 2024 році про укладення договору повідомив 85 041 платник податків. Їхній сукупний задекларований przychód становив 2 466 971 000 zł, а середній річний показник — 29 009 zł на платника. Тут przychód означає валовий податковий дохід до врахування витрат, а не прибуток власника.
Це не кількість договорів, квартир або орендарів: один власник може здавати кілька об’єктів і укладати кілька договорів.
Чи зростає популярність
У 2016 році про najem okazjonalny повідомили 9 884 платники податків, а у 2024 році — 85 041. За вісім років офіційний показник зріс приблизно у 8,6 раза. Лише за 2024 рік число збільшилося ще на 3 861 особу порівняно з 81 180 у 2023 році.
Ця динаміка показує ширше використання режиму власниками, але не кількість орендарів, які купували документ для запасної адреси.
Що показує статистика Roman & Masza
Ми проаналізували 3 652 оплачені стандартні замовлення за 23 повні місяці — від 1 серпня 2024 року до 30 червня 2026 року. Персональні дані в аналізі не використовувалися.
Найактивнішим був період із червня до вересня. Максимум припав на вересень 2025 року — 230 замовлень. Це статистика клієнтів Roman & Masza, а не всієї Польщі.
З яких міст зверталися найчастіше
Місто було відоме у 3 456 випадках. На Познань, Варшаву й Краків разом припало 61,7% замовлень із відомою географією.
| Місто | Замовлення | Частка серед замовлень із відомим містом |
|---|---|---|
| Познань | 1 263 | 36,5% |
| Варшава | 515 | 14,9% |
| Краків | 355 | 10,3% |
| Три міста разом | 2 133 | 61,7% |
Познань — домашній ринок Roman & Masza, тому на результат впливають місцева впізнаваність, реклама й рекомендації. Це географія наших клієнтів, а не загальнопольський рейтинг договорів.
Чи можна розрахувати частку Roman & Masza на ринку
Ні. Міністерство рахує платників податків за календарний рік, а Roman & Masza — замовлення за 23 місяці. Один власник може укласти кілька договорів, а орендар може використати адресу родичів або знайомих замість платної послуги.
Числа мають різні періоди, одиниці обліку й охоплення. Коректний висновок: офіційний показник зростає, а база Roman & Masza підтверджує попит на документи в різних містах і сезонне збільшення звернень улітку.
Коли краще готувати документи
За внутрішньою статистикою, у червні–вересні звернень більше. Документи варто готувати одразу після того, як власник підтвердив вимогу оформити najem okazjonalny. Порядок оформлення по всій Польщі наведено на сторінці послуги Roman & Masza.
Що таке najem okazjonalny і кому він потрібен
Польське законодавство визначає najem okazjonalny lokalu як договір оренди житлового приміщення на визначений строк — не більше 10 років. На практиці його часто обирають приватні власники, яким важливий заздалегідь узгоджений порядок звільнення квартири після завершення або розірвання договору.
Для орендаря це повноцінна оренда: він користується квартирою, сплачує погоджені суми та має права, передбачені договором і законом. Спеціальний режим працює лише за наявності необхідних додатків і виконання власником своїх обов’язків.
Najem okazjonalny — не окрема «порука» і не один аркуш. Це письмовий строковий договір разом із передбаченими законом заявами.
Відмінність від звичайної оренди
Орендар заздалегідь оформлює в нотаріуса заяву про підпорядкування виконанню обов’язку звільнити приміщення. Він також указує інше житло, куди зможе переїхати, а власник або особа з юридичним титулом на це житло погоджується прийняти орендаря.
Це робить можливу майбутню процедуру передбачуванішою, але не скасовує законних підстав, письмових повідомлень і судового етапу.
З яких документів складається комплект
До передачі ключів сторони мають переконатися, що в договорі та додатках збігаються імена, адреси, дати й перелік мешканців.
| Документ | Хто оформлює | Форма |
|---|---|---|
| Строковий договір оренди | Орендодавець і орендар | Письмово; зміни також письмово |
| Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji | Орендар | Нотаріальний акт |
| Вказівка іншого приміщення | Орендар | Письмова заява з точною адресою |
| Згода власника/правовласника іншого житла | Власник або особа з юридичним титулом | Письмово; на вимогу орендодавця підпис засвідчується нотаріально |
Що ще підготувати
- документи сторін і дані всіх мешканців;
- підтвердження права орендодавця здавати квартиру;
- акт приймання-передачі, інвентар, фотографії та показники лічильників;
- розрахунок орендної плати, адміністративного платежу, комунальних послуг і застави;
- правила ремонту, тварин, піднайму, дострокового припинення та повернення застави.
Електронна копія зручна для перевірки даних. Нотаріусу та орендодавцю слід надати оригінал або електронну форму, яку вони прямо погодили.
Процес підписання: практична послідовність
Конкретний порядок може трохи відрізнятися у власника або нотаріуса, але безпечний сценарій виглядає так.
Погодьте умови квартири
Перевірте ціну, строк, заставу, платежі, правила розірвання й список мешканців. З’ясуйте, які форми заяв приймає власник.
Підготуйте письмовий договір
Він має бути строковим і не довшим за 10 років. Не підписуйте порожніх додатків; усі дані мають збігатися.
Укажіть запасне приміщення
Орендар подає заяву з адресою іншого житла, де зможе проживати в разі виконання обов’язку звільнити квартиру.
Отримайте згоду власника запасного житла
Власник або інший правовласник підписує згоду. Якщо орендодавець вимагає, підпис засвідчують нотаріально. Roman & Masza допомагає саме з цією частиною комплекту.
Відвідайте нотаріуса
Орендар оформлює нотаріальний акт про підпорядкування виконанню та обов’язок звільнити квартиру. Згода на запасне житло цього акта не замінює.
Підпишіть комплект і прийміть квартиру
Сторони підписують договір і додатки, передають погоджені оригінали, фіксують стан, лічильники та ключі.
Власник повідомляє податкову
Орендодавець повідомляє компетентну податкову інспекцію протягом 14 днів від початку оренди. На прохання орендаря показує підтвердження.
Протягом 21 дня від моменту, коли орендар про це дізнався, потрібно вказати інше приміщення й надати нову згоду.
Хто за що відповідає після підписання
Орендар
- вчасно сплачує оренду та погоджені витрати;
- користується квартирою за призначенням;
- не передає житло іншим без необхідної згоди;
- повідомляє про втрату запасної адреси й подає новий комплект у 21-денний строк;
- зберігає договір, нотаріальний акт і протокол.
Орендодавець
- передає придатне для проживання приміщення;
- виконує ремонтні та розрахункові обов’язки;
- повідомляє податкову в 14-денний строк;
- на прохання показує підтвердження;
- не змінює замки й не виселяє самовільно.
Нотаріус
Нотаріус пояснює заяву орендаря, встановлює особу та складає акт. Якщо підписант недостатньо володіє польською, канцелярія може вимагати присяжного перекладача — це варто погодити заздалегідь.
Як припиняється договір і чому це не миттєве виселення
Договір завершується після спливу строку або припиняється на підставах, передбачених договором і законом. Нотаріальний акт не дозволяє власнику самовільно зайти, винести речі чи негайно видалити мешканця.
Якщо квартиру не звільнено добровільно, власник вручає письмову вимогу із законним строком, звертається до суду по виконавче застереження до нотаріального акта і лише потім — до судового виконавця.
Значення можуть мати істотні порушення користування, заборонений піднайм і невиконання обов’язку замінити втрачену запасну адресу. Важливі факти, повідомлення та текст договору.
Несвоєчасне повідомлення податкової не означає автоматичної недійсності будь-якої оренди, але власник не зможе повною мірою скористатися спеціальним режимом. Спірну ситуацію слід оцінювати індивідуально.
Короткий словник польських термінів
| Термін | Просте пояснення |
|---|---|
| Najem okazjonalny | Строкова оренда житла з передбаченим законом комплектом заяв. |
| Wynajmujący | Орендодавець. |
| Najemca | Орендар. |
| Akt notarialny o poddaniu się egzekucji | Нотаріальна заява орендаря щодо виконання обов’язку звільнити квартиру. |
| Inny lokal | Інше приміщення, указане орендарем. |
| Protokół zdawczo-odbiorczy | Акт передачі стану, обладнання й показників лічильників. |
| Kaucja | Поворотна застава. |
Поширені запитання
Скільки договорів najem okazjonalny уклали у 2024 році?
Мінфін повідомляє про 85 041 платника податків, які заявили про укладення договору. Це не число договорів: один платник міг укласти кілька.
Чи можна вважати 3 652 замовлення часткою Roman & Masza на ринку?
Ні. Офіційні дані рахують платників податків за один рік, а внутрішня статистика — замовлення за 23 місяці. Це непорівнювані одиниці й періоди.
Чи можна оформити najem okazjonalny без нотаріуса?
Для повного спеціального режиму заява орендаря про підпорядкування виконанню має бути нотаріальним актом. Згода власника запасного житла її не замінює.
Чи треба засвідчувати згоду власника запасного житла?
Закон вимагає письмової згоди. Нотаріальне засвідчення підпису додають на вимогу орендодавця; на практиці його часто просять.
Чи може власник виселити без суду?
Ні. Потрібні припинення договору, письмова вимога, а для примусового виконання — судове виконавче застереження та судовий виконавець.
Що робити, якщо змінилася запасна адреса?
Протягом 21 дня після втрати можливості проживання треба вказати інше приміщення та передати нову згоду його власника або правовласника.
Чи можна підготувати документ до вибору квартири?
Згоду на конкретне запасне житло іноді готують заздалегідь, але фінальний комплект має відповідати вимогам власника, нотаріуса та даним договору.
Джерела та перевірка фактів
Право й офіційну статистику перевірено 9 серпня 2026 року; внутрішні дані проаналізовано 30 липня 2026 року.
- Міністерство фінансів Польщі: статистика ryczałt за 2024 рік
- Міністерство фінансів Польщі: статистика ryczałt за 2016 рік
- Знеособлені дані Roman & Masza: 3 652 оплачені стандартні замовлення за 1 серпня 2024 — 30 червня 2026 року; аналіз від 30 липня 2026 року
- Закон про захист прав мешканців — статті 19a–19e (ELI)
- Консолідований текст закону в ISAP
Офіційна та внутрішня статистика вимірюють різні показники й не використовуються для розрахунку частки ринку. Матеріал не є індивідуальною юридичною чи податковою консультацією. Перед підписанням перевірте конкретний комплект у нотаріуса або юриста.
